主要集中在地段位置相对偏僻、相关配套有待完
发布时间:2019-02-01 05:39

  现在打折促销的楼盘不多,力度也不算大,房价之后的走势如何还需进一步观察。 邓国一 摄

  进入9月以来,江门城区楼盘的促销活动变得丰富起来,有的推出特价房,有的推出低首付,有的使出“全民营销”……令人眼花缭乱。

  记者走访发现,部分促销方式实为噱头,主要目的是为了吸引市民眼球,探寻市场底部,意向置业者应擦亮眼睛。

  “近期,朋友圈里的房产项目促销越来越多。”市民黄先生为此不禁生疑,“不知哪些是真哪些是假?”

  记者于9月5日至9日走访了城区的部分项目。在碧桂园·中海瓏悅府,营销中心显示屏上显示,有13套房源可享96折优惠;在珠江御景山庄,共推出10套特价房,其中,御品庭14栋(G1)2901房,带装修原价184万元/套,“一口价”167万元/套;在新会保利西海岸,“重金悬赏保利业主合伙人”:江门区域保利业主通过悦家云成功推荐新客户成交,可获得“全民营销奖”及“老带新”共8000元奖励,而新业主可获赠家电大礼包;富力英皇·金禧花园在业主答谢晚宴上宣布,市民通过“富力好房·佣多多”推荐客户成功购房,推荐人可赚税后1%高额佣金;江悦城·公园里目前在售5幢,推出特价房源,可享4万元抵10万元优惠……

  美智地产总经理汤建军表示,初步梳理市区的楼盘促销情况,约有至少5个项目存在一定的让利活动,除个别项目外,大部分项目更多是余货促销或小范围让利。

  “江门日报”微信公众号于9月10日发表了相关问卷调查,结果显示,11%的受访者选择了“不好说”;18%的受访者选择了“房企在试探市场反应,不排除后期还有更大优惠”;23%的受访者选择了“市场环境变冷了,房企想赶紧出货”;48%的受访者选择了“主要是噱头,很多优惠内容其实并不存在”。

  合璟华富地产总经理黄锦康表示,房地产项目在终端营销方面采取折扣优惠、赠送家电及物管费等,在渠道营销方面提高参与面、提高佣金,二者殊途同归,主要目的在于:让营销方式看起来更好玩、噱头更大,使得参与者更多,以进一步提高到访量、转化率,乃至成交率。

  包括黄锦康在内的业内人士一致认为,促销活动增多,暂时不能表明房价将下降,一方面,部分项目采取促销活动本身较为常规,更何况是在传统“金九银十”来临之际;另一方面,促销活动的让利幅度较小,甚至还不排除有的优惠事实上是并不存在的,或者是项目拉高价格后再适度促销,所以在一定程度上只是一种营销噱头;另外,推出促销活动的项目,主要集中在地段位置相对偏僻、相关配套有待完善区域,或者是项目卖剩的一些“边角料”。

  “主要是珠江御景山庄和西江华府这次卖的价格比较平,搞到很多人认为江门的房价降了。实际上,这两个项目都是按政府的备案价卖,都没有降价。”江海府西板块一楼盘销售总监表示,“暂时没听说府西板块有住宅项目推出促销措施。”

  记者留意到,不少项目推出的促销措施,并无新意,比如珠江御景山庄推出“特价房”,是早已有之的“例牌菜”;再如富力推出的“全民营销”活动,不少大型房企早已用之。

  江门地产智库成员、楼市分析师冯景全表示,经过近两年的火爆行情,购房需求已得到一定程度释放,今年以来月均成交量处于低位,和去年购房者基本无房可选不同,今年购房者选择面较大,个别配套有待完善的楼盘存在去货难问题,唯有通过优惠、提高性价比来吸引购房者。

  以史为镜,可知兴替。回望江门上一次出现较大规模的促销降价潮,发生于2014年下半年。

  汤建军表示,当时,江门楼市受到高库存和低成交的双重夹攻,市场整体下行,房价短期内上涨乏力,部分甚至出现下降的情况。据媒体统计,全市有近45盘推出打折促销活动,其中蓬江区便有14个楼盘之多。

  汤建军表示,本轮江门楼市的促销仍属于小范围的让利活动,在市场库存仍然偏紧,供求关系仍未扭转的情况下,楼市价格仍然以稳为主。但随着“金九银十”的到来,预计后续项目推货节奏会相对积极,促销范围或会逐步扩大,但促销力度则会以项目的自身资金情况而定。

  “市场从狂热中降温,微小的优惠不足以打动刚需和投资者。”业内人士刘先生同时认为,“预计这次的促销增多只是开始,此后应该需要用一年左右的时间,来寻找价量的平衡点。”

  汤建军建议客户多方比较,与项目早前的实际销售价格做对比,搞清楚是真让利还是先提价再打折的噱头;同时需要回归到房子自身的情况,毕竟不同朝向、不同位置、不同景观等的房子,其实际居住价值相差较远。

  “最重要的是保持冷静。不能因为促销政策而去置业,这样很可能‘捡了芝麻丢了西瓜’。”业内人士刘先生则提醒说,置业,无论什么时候,要买适合自己的,从地段、户型、环境、配套、价格等方面考虑。

  时下,江门有多个项目促销,被部分市民解读为楼价下跌的前兆,笔者的态度与之不同,认为现阶段的关键词是“稳”。

  观察江门楼市是涨是跌,既应看偏远板块,更应看核心板块,后者的风向标意义无疑更大,然而,在府西板块和滨江板块等热点板块,在售项目的价格大多稳中小涨,且极少开展促销活动,显得底气相对较足;与此同时,目前城区库存有限,而供应并未真正放量,供求关系并未实质改变;再则,去年8月以后拍出的高价地绝大多数没有上市,少部分准备上市。

  就像硬币的两面,一面是高地价、低库存对房价的支撑,另一面却是较多的利空因素,包括中央罕见的、措辞严厉的表态,以及不断高企的房价使得不少置业者望而止步等。

  综合作用下,楼市或将进入博弈阶段,价格是升是降暂时难下定论,但可以肯定的是,促销的口子一旦开了,短时间是难以合上的,可能会持续一年左右甚至更长的时间,在此其间,项目必然会根据“金九银十”这个“探温计”,以及企业自身的经济情况、经营要求适时调整营销策略。

  可以预见的是,如果高价地项目的售价大幅低于市民预期,或者市场反应较差,可能会产生连锁反应,重要表现之一是:市民的观望心态可能会更加明显,导致项目去化受到影响,一手住宅的库存增多;与此同时,部分市民可能会考虑出手二手房,两相叠加,使得市场供应增大,供求比增大。

  另一方面,当中心城区镇(街)板块的促销力度加大,甚至直接祭出降价“大招”,与蓬城、府西板块的价差拉到2500元/平方米以上,与滨江新区板块的价差拉到5000元/平方米以上后,可能会“抢走”这几个板块的客源,倒逼其放下身段降价。现在中心城区镇(街)板块与蓬城、府西板块,滨江新区板块大致形成了3级价差,每级大概相差2000元/平方米。